限购令的法律定性分析

2011-08-16 23:34:17 来源:上海荀书锐律师法律咨 作者:荀书锐

限购令的法律定性分析

为遏制房价过快增长,中央和各地政府纷纷出台相关措施,从20101月国务院办公厅出台的加大差别化信贷政策执行力度的政策,提高二套房贷首付比例,到20104月国务院发出的“国十条”,到20109月央行、银监会、财政部等有关部委分别出台的新“国五条”,再到北京、上海、广州等多个城市出台“限购令”。这一系列的房地产调控细则,在产生前所未有的调控效果的同时,也带来了购房合同纠纷的大量增加,并导致法律适用上的难题。

有人认为,政策调整导致买房人无法履行合同,应该属于不可抗力;有人认为,政策调整属于情势变更,购房人退房可不承担违约责任。有人则认为,政策调整既不属于不可抗力,也不属于情势变更,判决解除合同会纵容不诚信行为。

对于个人来讲,购房行为涉及金额较大,是重要的经济交易行为,是否继续履行合同或者是否支付违约金,都涉及较大财产利益,而且此类纠纷案件具有普遍性和规模化特点,要求司法机关处理时必须十分慎重。笔者认为,对政策调整进行正确的法律定性是处理好此类纠纷的前提。

首先,“限购令”不属于不可抗力。合同法第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见,构成不可抗力的客观情况要同时具备“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三个特点,缺一不可。此次调控虽然严厉空前,但是与2007年的调控在本质上并无不同,都是对不合理需求的抑制,而且提高首付成数,提高利率等手段也是2007年调控采用过的;自2009年以来,房价过快上涨已成为公知的事实,政府遏制房价过快上涨的意愿也是明确而坚决的,自去年年底至两会再至“国十条”等的发布是一脉相承的,在这种情况下,不能够说“国十条”等限购令的发布不可预见。

其次,把“限购令”定性为情势变更事由,进而适用“情势变更原则”进行调整也不合适。情势变更原则作为一个衡平性原则,《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第二十六条首次做出了规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人有权请求人民法院解除合同。”这就是我们通常所说的情势变更原则,其价值在于当合同订立时的“情”与“势”在合同履行时发生了重大变化时,继续履行合同会导致不公正结果,此时应当施以司法救济。但“情”与“势”的变化并不会对合同本身的条款进行改变。而“限购令”等国家政策的出台对房屋买卖合同的影响却主要体现在强制房屋买卖双方变更合同条款,而这些变更了的条款对于双方来说都是必须接受、没有商量余地的。例如,政策要求增加首付比例及调高利率,买房人必须按照政策规定而不是合同约定的首付比例来付款。尤其需要指出的是,国家政策导致的条款变更,会直接导致买房人的不能履行,或者因贷款利率的大幅提高而间接提高购房成本,这两种情形中的无论哪一种都直接改变了合同订立时的合意基础,此时的合同也与双方达成的合意相去甚远。情势变更原则下合同当事人有权请求人民法院解除的合同是双方达成合意的合同,而双方达成合意的合同在“限购令”调控政策下早已不存在。所以,因合同基础已不存在,情势变更原则的适用无从谈起。

最后,近期不断推出的楼市调控新政的基本导向在于一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力,遏止购房需求,减少房屋成交,以稳定房价;另一方面通过提高购房成本,减少购房需求来改变公众的房价预期,从而遏止房价过快上涨。法院判决的结果应符合政策调控的基本导向,而国家政策调整带来的交易风险,不属于一般性的商业风险,其后果不应该由合同任一当事人单方承担,否则就是不公平的。在此基本审判理念下,应该赋予合同当事人选择权,当事人可以选择履行经政策调整变更了合同,也可以选择解除原合同,这样才能体现公平原则。其实,早在2003年最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条就对类似情况作出了规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条就规定了由于国家信贷政策变动,不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同,导致房屋买卖合同不能继续履行的,买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。

(作者单位:河南省高级人民法院)

 

 

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